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发布时间:2019-06-11   来源:体育快报   

新晋千亿房企的金科股份,在2018年交出亮丽业绩的数据背后存在多重疑问。为何净利润的增幅远超营业收入增幅?在大规模债务且负担高额融资成本的同时,为何维持较高货币资金余额?


5月20日,金科股份发布公告称,收到深交所年报问询函,涉及净利润增幅原因、财务费用合理性、短期偿债风险等11个问题。同时,深交所要求其于5月27日前就上述问题给予回复。


净利润同比增九成,为何远超营业收入增幅?


金科股份2018年年报显示,2018年公司实现营业收入412.33亿元,同比增加18.63%,实现归属于母公司净利润38.85亿元,同比增加93.85%。从数据来看,净利润的增幅远超营业收入增幅。


在主营业务范围没有发生变化的情况下,为何净利润出现大幅增长?在问询函中,深交所要求金科股份详细分析说明净利润增幅远超营业收入的原因。


与此同时,金科股份2018年房地产业务毛利率较上期增长8.05%,深交所要求对比最近两年主要收入来源所涉项目的业态、构成、成本和收入情况,详细说明房地产行业整体承压的大环境下,毛利率增幅较大的原因?相关收入及成本费用计量模式,会计估计及会计政策是否发生变化?


早在2018年报中,金科股份则将毛利率增幅较大的原因归结为盈利能力进一步提升,并表示,“毛利率较上年同期提升8%,净利率较上年同期提升3%。”


通常情况下,从净资产收益率(ROE)这一指标中可以窥探房企的盈利能力。新京报房产新闻、新京报传媒智库联合出品的《50家上市房企ROE排行榜》显示,50家上市房企的平均ROE为19.57%。金科股份为18.10%,同比增速为8.02%。


在2019年,金科股份希望多元化板块进一步提升业务规模和盈利能力,比如建设集团坚持内部业务和外部业务两轮驱动;酒店管理公司坚持轻资产输出模式;新能源探索轻资产综合运营模式。


除了对上述净利润增幅提出质疑外,还涉及金科股份2018年财务费用较上期大幅降低的问题。


虽然年报内容显示,财务费用大幅降低是因为向联营、合营企业收取投资开发资金利息收入增加所致。不过,深交所要求金科股份结合相关联营、合营企业投入开发资金的来源及成本,详细说明该项目对本期财务费用的影响过程及合理性。


一年内到期有息负债同比增五成,短期有偿债风险?


监管机构问询房企已经成为常态化,而短期偿债能力成为问询的关键词。


根据金科股份2018年年报披露,截至2018年末,其资产负债率为83.63%,较上年降低2.16个百分点,但是仍处于同行业较高水平。根据新京报此前统计,在50家上市房企资产负债率排名(从高到低)中,金科股份排在第18位。


在短期负债与偿债方面,深交所要求金科股份说明公司是否存在短期偿债风险。


根据金科股份年报,截至2018年12月31日,其短期借款期末余额为31.96亿元,一年内到期的非流动负债期末余额为244.43亿元,货币资金期末余额为298.52亿元。金科股份曾在年报中表示,能有效覆盖短期负债。


但是,根据深交所披露,金科股份一年内到期的有息负债为600.90亿元,同比增长54.46%,而货币资金期末余额为298.52亿元。这意味着按照现有的货币资金,金科股份偿还短期负债有一定的压力。


值得关注的是,截至2018年12月31日,金科股份一年内到期的非流动负债期末余额为244.43亿元,而2017年这一数据仅为114.73亿元,增加了113%,这意味着2019年金科股份将迎来债券兑付的小高峰。


此外,金科股份2018年存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。根据深交所问询披露,金科股份2018年的存货周转率由0.31下降至0.23、流动比率由1.71下降至1.55、速动比率由0.44下降至0.38。根据年报,金科股份流动负债占总负债的比例也由2017年的62.44%增长至2018年的71.33%。


存货同比增五成,周转率明显下降?


值得关注的是,2018年,金科股份经营活动产生的现金流量净额转正,为13.29亿元,较2017年的-84.86亿元大幅增加115.66%,深交所要求金科详细说明相关经营活动现金流变动的原因。


金科股份曾在2018年年报中表述,经营活动产生的现金流量净额增加,主要原因是回款增加所致,而经营活动中现金流的流出主要是新获取土地及新开工项目增加所致。


2018年,金科股份实现销售金额1188亿元,同比增长81%,首次突破千亿规模。全年实现销售回款1051亿元,回款率为88%。不过,金科股份2018年拿地支出同样呈现大幅增长。2018年,金科股份完成土地投资700亿元,计容建筑面积2054万平方米,同比2017年的460亿元、1245万平方米分别增加了52.2%、64.9%。


尽管2018年金科股份拿地金额大幅增加,但是与销售额相比为58.9%,低于2017年的64.2%,这有助于其经营性活动现金流净额转正。


2017、2018年两年的拿地金额复合增速超过80%,使得金科股份的存货快速增加。截至2018年末,金科股份的存货约为1608.34亿元,同比增加50%。金科股份表示,主要是2018年新获取土地及新开工项目增加所致。


存货增加,为金科股份未来的销售、回款以及营收和利润奠定基础。但是,易居企业集团CEO丁祖昱曾指出,对于房地产企业而言,在市场好的时候,企业销售速度较快,大量且持续增长的存货,它是一个好的指标;但是在弱势市场中,企业销售速度放缓,大量且持续增长的存货或许将雪上加霜,它就可能成为一个坏的指标。


而存货周转率这一指标,在一定程度上意味着一个企业存货去化的快与慢。从行业的角度上来讲,房企存货周转率出现进一步下滑,与2018年下半年房地产市场走弱有关。克而瑞统计数据显示,171家典型房企2018年存货周转次数为0.35次,同比下降了0.01次。其中, 64家重点监测房企的存货周转次数为0.36次,同比下滑0.01次,与171家典型房企一致。


分析来看,金科股份的存货周转次数低于行业平均水平。根据东方财富网统计,金科2018年的存货周转次数为0.219,相比2017年的0.31有着明显下降,且低于同行水平。


新京报记者 袁秀丽 段文平 编辑 武新 校对 李立军